受国内城镇化进程的推动，关于农村集体用地流转、宅基地制度改革等问题一直是业内关注热点。有消息称，农村集体建设用地所有权确权工作有望于11月前完成。近日，国土资源部新闻处处长谢晖向媒体表示，截至目前，关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见，国土部并没有向地方政府下发。
业内预计，农民宅基地如果直接入市交易，对增加土地供应量和抑制土地价格有一定好处。
资料显示，到2020年，中国城市化率应该在60%左右，城镇人口大约为8.5亿人，比2012年底城镇人口净增1.4亿人。目前，我国城镇工矿用地规模已突破10万平方公里，有分析据此预测，如果按人均100平方米为新增城镇人口提供工矿用地，至2020年城镇工矿用地总量将突破11万平方公里，该数据将大大突破国土资源部土地利用总体规划中规定的10.65万平方公里的控制目标。
为了适应城镇化对城镇建设用地的需求，土地管理制度的改革完善便随之引出。自去年9月以来，国土部便成立专题研究小组，围绕促进和保障城镇化健康发展，谋划土地管理制度改革方向。
国土部土地管理制度改革研究课题小组成员、国土部规划司副司长刘国洪说，改革研究小组在历时10个月、对11个省份的50多个城市进行调研后，目前已形成关于改革完善土地管理制度促进城镇化健康发展的框架建议。
据分析人士预测，土地管理制度的完善和改革，很可能成为十八届三中全会之后最先启动的改革领域之一，也是与城镇化关系最为紧密的改革领域之一。
据了解，土地制度改革完善的具体内容还大致包括，在保留现有征地制度的前提下，缩小征地范围，改产值补偿为市场价值补偿；在保持用途管制的前提下，规范农村经营性集体建设用地的流转；依托现有土地交易机构，建立城乡统一的建设用地市场；推进集约节约用地，对增量建设用地和存量建设用地出让方式等领域，进行差别化管理等。
根据我国现行土地管理法，土地所有权归属分两类：一是全民所有制，即国有土地；二是劳动群众集体所有制，主要指农村集体土地。在农村集体所有制的土地中，一般是指除了耕地、林地等农用地以外，用于宅基地、集体企业用地等建设用途的土地。
在国土部主导的土地管理制度改革工作中，便包括了如何研究集体经营性建设用地流转指导意见、部署开展宅基地制度改革试点，以及总结推广农村土地股份制改革经验和做法。其中，有消息称，指导意见有望就土地利用规划城镇建设用地范围以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、收益分配方式等方面做出具体规定。
现行土地管理法规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。这意味着，在原先的制度框架内，农村集体用地无法通过招拍挂等方式入市流通，相关权益也无法通过市场化途径进行分配。
目前，不少地方政府确在积极试水土改。试验主要还是通过各种手段增加建设用地指标，并未实行集体土地的自由流转。
具体做法，一是整合置换，以重庆“地票”模式和嘉兴“两分两换”模式为代表。通过“以土地承包经营权置换社会保障”和“以宅基地置换城镇住房”的模式，盘活宅基地资源，复耕宅基地，换取建设用地指标。二是盘活资源，以广东“三旧改造”和深圳“集体工业用地流转”模式为代表。通过搬迁、收回等手段将现有工业用地和闲置土地进行优化配置。
相比上述并未触动集体土地自由流转的改革试验而言，温州的宅基地流转迈出了重要一步。温州土改最大的亮点在于农村房屋所有权的交易。尽管政策并未突破红线，农房交易范围仍限于该村，但在县域的抵押贷款和置换交易功能依然实现了农房价值的重估，为农房交易打开了突破口。
据土改小组权威人士透露，在土地改革制度的完善工作中，涉及补偿问题的征地制度一度是最大障碍。他说，修订后的部分补偿标准有望相当于现有标准的数倍以上。而业界的共识是，征地补偿标准长期以来是征地矛盾的核心所在，现行标准已不能完全体现被征地农民权益。
正如农业部部长韩长赋所言，土地被征用以后，巨大的增值收益没有多少真正落到农民腰包。而近年来，由于城镇化进程带来的大量土地需求，征地拆迁类纠纷事件频发，尤其是涉及农民利益的集体用地补偿方式。
尽管我国曾多次对征地补偿制度进行改革，但基本的征地补偿思路一直未变，其基本依据是“按照被征收土地的原用途给予补偿”，现行主要方法有“年产值倍数法”和“征地区片法”。
安阳市金土地价评估事务所有限责任公司杨云指出，“这两种方法均是基于被征收土地原农业利用方式下的补偿，没有考虑到土地的潜在利用价值或市场价格的补偿，其实质是一种非等价交易关系”。
杨云认为，从补偿的构成来看，目前的征地补偿涉及对土地资源及其地上投资、搬迁居住等几个方面的补偿，只体现了土地作为劳动生产资料价值的一面，而对于土地本身增值、预期收益、养老保障、社会稳定等价值功能以及被征地灭失后所产生的连带损失的补偿未能有所体现。
国土资源部新闻处处长谢晖向媒体表示，截至目前，名为“关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见”，国土部并没有向地方政府下发。
有消息称，农村集体建设用地所有权确权工作有望于11月前完成。而国土资源部有关负责人表示以公开发文为准，而对于各种市场揣测不回应。
有地方政府则透露，今年三四月份，国土部曾要求地方上报2～3个试点单位，但关于最后试点安排以及试点工作的指导意见，目前还没有接到正式的文件。
“有关规划是有的，农村的土地集中规划历来也是政策导向，但我并不看好。”广东省城乡规划设计研究院规划第五所所长蔡克光表示，政策导向确实发挥长期引导的作用，但一段时间内不太可能形成很大增量。
农村土地确权工作包括农村集体建设用地所有权、宅基地使用权和集体建设用地使用权确权三部分。截至去年底，全国农村集体建设用地所有权累计确权登记发证约620万宗，发证率达94.7%，部分地区已全部完成。今年8月底，国土部发文表示，对农村集体建设用地所有权确权工作进行抽查。
已有跃跃欲试的业内人士估算出，一旦农地释放将激活至少65万亿的财富。不过在中原地产市场研究总监张大伟看来，短期内不可能实现这么大量的财富激活。
“目前计算纸面上的数据没有什么意义。土地入市肯定是逐渐放开，不会一下子全面放开，或者说增加试点区域，部分区域逐渐放开。”张大伟称，“如果能直接入市，带来的影响一是起码可以增加一部分农民的收入，另外增加土地市场的供应量，也可以缓解现在土地市场土地稀缺的状态。”
张大伟表示，以前是政府收取土地之后卖给开发商，“如果有两个卖家，即农民可以把自己的宅基地出售的话，对抑制土地价格和提高土地供应量还是有好处的”。
中信证券行业报告认为，土地改革将带来四大利好，一是提高农业生产效率，二是预计1亿农民工市民化，通过改革红利再次激发人口红利，三是增加建设用地面值，为城市发展提供物质基础，四是带动消费需求和服务业的发展。
“新型城镇化呼唤新土改。过去十几年来，我国所推动的城镇化更大程度上属于土地城镇化。为实现人口城镇化，必须进行土地改革。”申银万国分析师张圣贤认为，通过集体土地特别是宅基地的流转，一方面可以为新型城镇化建设提供税收等资金来源；另一方面可以使农村人口获取土地增值收益，提高农村人口的购买力。
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